迷雾重重 混乱楼市下的诸多悖论
2018-01-22 20:12:30 来源: 新浪乐居

1月2日,在一片大雾天中,2018年迎来了第一个工作日。

两天 后,带着无数人的期待,一场大雪如约而至。一天一夜,皑皑白雪覆盖了整个郑州城。就在这个风雪交加第一周,郑州气温跌破2000年以来极低值。

迷雾,暴雪,极寒,2018年就这样悄然开端。

一、迷雾重重 混乱楼市下的诸多悖论

元旦前夕,沉寂已久的郑州楼市曾接连爆出几个新闻。

北龙湖土拍央企退场,人才新政限购间接开放,房企集体上涨,中原银行上浮利率、北龙湖房价破了十万……

从政策到市场,从房贷到房价,从房企到购房者,涵盖了房地产行业的多个方面。虽然每一个事件都看似独立发生,但如若综合联系却能发现其中耐人寻味的转折和矛盾。

1.拿地价降了,房价却要上涨?

12月27日,2017年最后一次土拍,北龙湖3块住宅地挂牌招拍。经过一番并不惊心动魄的厮杀,三块地最终被正商、名门、碧源控股拿下。

碧源控股11.25亿元竞得23号地,名门地产10.8亿元竞得24号地,正商地产18.25亿元竞得25号地。

  

一个花了11亿,一个花了10亿,碧源控股和名门地产如愿拿到了北龙湖的首个入场券。

在这片郑州最贵的1.07平方公里土地,6年内曾拍出了17个地王,被房企视为身地位象征、曾打破头也想挤进去,10个亿就拿到了入场券,这可能是碧源和名门之前从未想敢想的吧。

不过谁拿地都无所谓,可能大家更在意的是北龙湖的地价都降了,会引发新一波的降价潮吗?

然而事实却是这样的!

2017年12月的最后一周,正商、康桥、美景等多家房企接连爆出涨价通知。

之前,对于房价上涨,大家都习惯甩锅给土地太贵。特别是在郑纺机地王出现之后,面粉面包之说甚嚣尘上。并由此带来了一浪高过一浪的涨价潮。

  

面粉太贵,面包自然涨价,那么好,直接限制面粉价格不就能降房价了。于是,在一系列的限购、限贷政策之外,摇号拍地、熔断机制也成为了政府的重要调控手段。

经历过长达一年的史上最严调控之后,房地产市场逐渐冷却,如今地王也成为了稀罕物。可惜,房价却并未如期下降。

  

据统计,从2017年3月份,郑州开年来首次调控,截止到11月份,郑州各区新建商品房均价13014元/平。

虽然房管局数据把郑州的房价已经“统计”到了7000+,口口声声宣传郑州房价已经回到了一年前,而实际上郑州房价还是“偷偷的”上涨了1000元。

苦盼房价下跌,最终希望落空。年底突如其来的这波涨价潮,更是打蒙了所有人。

究竟在这个充满金钱和欲望的房地产市场,还有规律可言吗?还有什么是可信的吗?

2.限购放开了,利率却在不断上浮

自从2016年10月,调控政策落地。一刀切的调控存在的问题就一直被诟病。二年社保个税,不仅限制了外地投资客的炒房行为,同时也堵断了刚需的购房渠道。

既然提倡“房子是用来住的”,刚需的购房需求,必然应该得到充分保障。显然,一刀切的调控与这个精神是有出入的,所以有专家就预言限购政策后期必然会在刚需购房这一块有所调整。

12月22日,郑州市房管局文件正式出台确认“限购放松”方面内容:不论年龄和毕业年限,只要有本科以上毕业证,和公司一年以上劳务合同,外地户口、不查社保纳税。

  

郑州人才政策侧面为限购开了口子,从某种意义上弥补了一刀切的调控对刚需带来的伤害。

不过对于刚需来说,即使限购放开,现在恐怕也高兴不起来。

除了高居不下的房价,不断上浮的利率也成了刚需购房者难以翻越的高墙。

12月9日,经乐居编辑核实,发现除工商银行仍保持10%、招商银行上浮15%外,郑州首套房贷利率已几乎普遍调整为上浮20%,包括中原银行、中信银行、建设银行、中国银行、农业银行、兴业银行、华夏银行、光大银行等。

  

而在1月4日,从售楼部又传来消息,银行利率再次浮。邮政首套利率上浮25%,二套上浮35%;中原银行首套利率上浮30%,二套利率上浮40%;中信银行首套利率上浮30%。

一面放开限购鼓励买房,一方面上浮利率增加购房成本。究竟想好要干嘛了吗?

3.10万+和30000+到底哪个更可信?

12月27日,位于北龙湖的融创中原一号低调开盘,一层均价7—10.2万,标准层5.6—6万。

融创中原一号将郑州的房价一下提高到了北上广的水准。而此时,河南碧源新城刚刚以熔断价竞得北龙湖23号地,竞综合房价只不过31922元。

  

一个北龙湖,房价会相差3倍之多吗?10万+和30000+到底哪个更可信?

涨价与降价并存,鼓励与打压同在,转折和矛盾无处不是,这就是我们今天所面临的楼市现状。

二、地产二十年 始终走不出的困局

似乎在一系列的楼市现象中总有两只看不见的手,时刻搅动起楼市的混乱。

我也一直试图找出这一些列事件背后存在内在的逻辑。

翻开历史,在二十多年的漫漫长河中,终于寻找到了两个可疑的节点。一个是1994,一个是1998。

1994年分税制改革

1994年分税制改革,中央上收财权,75%的增值税被划归中央,同时作为补偿,将寥寥无几的土地收入划归给了地方。2002年以后又将原属于地方税种中增长较快的所得税改为共享税。同时,中央将事权进一步下放,地方政府的支出责任未减反增。

中国有34个省级行政区。但从经济角度看,中央财政的管辖范围是31个省和5个计划单列市(深圳、大连、青岛、厦门和宁波)。

在这里,把每个省和计划单列市比作一家子公司,它通过辖区内的经济活动赚取财政收入,同时要应付各种各样的开支。

自从分税制改革之后,子公司们的收入减少了但花销却一天比一天多。

只能心里默念一句MMP,脸上继续笑嘻嘻,硬着头皮撑下去。为了养活自己,地方政府也是一直绞尽脑汁试图寻找一些新的生财之路。

而1998年恰好出现了一个契机

虽然那一年,在当时看来一切都过的很平淡。马云创业失败,刘强东在卖光碟,大街小巷热议的还是央视热播剧《水浒传》中潘金莲四次洗澡的香艳镜头。

  

不过,就在那一年中央政府取消了福利分房政策,实行商品房新政。一个新兴市场自此诞生。

对于普通百姓来说是一个谈房色变的噩梦时代的到来。而在地方眼里却是惊喜的发现了一条新的生财之路。

房价上涨带动的是地价的无限升值,房价越涨土地越卖越贵,地方政府当然喜闻乐见。

巨大财政赤字压力下的一次又一次妥协

即使有了高回报的土地财政收入,各个地方政府过的也并不富余。

据统计,中央财政的管辖的31个省中,有25省负债,只有广东、江苏、浙江、福建、北京、上海和深圳6省1市在赚钱。(注意,这几个省市目前也是中国房价最贵的地区。)

到2016年,六省一市的财政盈余3万亿出头,25省的财政缺口高达4.8万亿,2017年要突破5万亿了,差额已经高达2万亿。

但,在制造业已濒临垂死的今天,又已经无法找出比房地产、比卖高价地外,更直接、更容易的赚钱手段。

中央需要调控过快上涨的房价来稳定国民情绪,一方面又迫于地方严重财赤字压力,不得不一次又次的祭出房地产这个大杀器。

或许这就是二十多年来,中国房价屡控屡涨的根源,也是引发楼市诸多悖论现象存在的原因。

三、限购松绑风波再起 2018楼市未来在哪?

2018年1月3日,合肥市国土资源局、市物价局在回复网友提问时表示,2016年11月份(合肥出台“限价令”)之前拿的高价地,未来上市时售价全都不受限制。

1月5日,兰州市住房保障和房产管理局发布公告,对现行的房地产市场调控政策进行调整,取消部分区域住房限购政策。

  

虽然松绑的还不彻底,这一次,合肥,兰州终于把解绑限购摆到了明面上。

而在不久前诸如长沙、济南、武汉、郑州、南京等城市还是打着抢人才的幌子,遮遮掩掩,顾左右而言它。

一步步的试探,一点一点的反击。嗯,套路玩的很熟练。

可以想见,如果中央默认,很快就会有后来者跟上。短暂的调控也会再一次陷入失败的死循环。

四、2018该如何买房?收下今年最中肯的买房建议

如果土地财政顽疾不改变,调控很可能又会再回越调越涨的老路子;而且即使调控继续,大目标也只会是维稳房价,而不是房价暴跌,所以那些期望房价大跌然后大举买房的基本还是别想了,特别是对于刚需族。

今年房价还会在调控压制下,稳定甚至有一定下行,且整个市场相对比较冷静,所以会是一个很好的买房时机,刚需购房者应该抓住机会,有时间和空间选择更加适合自己的房子。不过相对于市场作用机制更加明显的二手房,新房的价格低且透明

责任编辑: 梅长苏