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成都发布住房租赁文件:租房子女可入学
2018-01-05 11:36:00 来源: 澎湃新闻

1月3日,四川省成都市发布《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》及文件解读文本,要求,公积金管理部门应按照住房公积金租房提取的有关规定,落实提取住房公积金支付房租政策,职工租住公共租赁住房的,按照实际房租支出全额提取;租住商品住房的,应根据市场租金水平和租住住房面积,确定租房提取额度。意见还提出,本市户籍承租人子女,按照成都市义务教育阶段招生入学政策接受教育。成都市还鼓励农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业。

同时文件对群租给出明确的界定标准,每个房间居住人数不得超过2人,且居住使用人的人均租住使用面积不得低于4平方米(有法定抚养、扶养、赡养义务关系的除外)。改造现有住房出租的,在征得利害关系人的同意后,改造中不改变现有安防设施,改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米。

一、制定背景

党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,培育和发展住房租赁市场,构建租购并举的市场形态,成为房地产市场发展的新方向。我市作为全国住房租赁试点城市之一,住房租赁市场规模日益增大,传统的市、区(市)县两级房管部门行业监管模式,已不能适应不断扩大的住房租赁管理需求,特别是“成都产业新政50条”出台后,保障不断涌入的新市民住房租赁需求,提供高效便捷的住房租赁相关配套服务,构建一个规范发展的住房租赁市场已是刻不容缓。为落实我市开展住房租赁试点工作的相关要求,通过对标学习上海、北京、广州、深圳、南京、武汉、杭州等先进城市经验及国务院法制办正在征求意见的《住房租赁管理条例》,结合《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》要求及我市实际情况,制定了《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》(以下简称:《意见》)。

二、制定依据和起草过程

依据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)文件规定:“城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责,要建立多部门联合监管体制,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。”按照住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)文件要求:“各地要创新住房租赁管理和服务体制,建立部门相互协作配合的工作机制。”

从2017年8月4日《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》对外公布起,即着手起草《意见》落实相关工作要求,广泛征求19个市级相关部门和22个区(市)县政府及部分街道办事处的意见建议,组织专题会议,听取专家学者、人大代表、政协委员意见建议,反复修改,不断完善,形成了本《意见》。

三、主要内容

(一)关于规范管理四级体系

住房租赁管理涉及的房屋和人员众多,情况复杂,交易隐蔽,是一个繁杂的社会治理工程,需要政府相关部门职责分明、分工合作、信息共享。在全面厘清各部门管理职责的基础上,以我市实际情况为基础,学习其他城市先进做法,提出完善我市住房租赁规范管理四级体系。四级管理体系是指:市级成立住房租赁市场发展和规范管理工作协调推进小组,指导市级各部门共同参与发展和规范管理,构建全市统一的成都住房租赁交易服务平台,融合住房租赁相关管理和服务功能,实现信息共享;各区(市)县政府建立住房租赁市场发展和规范管理工作联席会议制度,统筹协调辖区内住房租赁规范管理、培育和发展住房租赁市场、重大疑难事件应急处置等工作;街道办事处(乡、镇人民政府)承担住房租赁规范管理的具体工作,承接各部门委托,开设办事窗口,运用成都住房租赁交易服务平台,为群众提供住房租赁登记备案等一站式服务,负责出租房屋信息收集、老旧院落和物业管理的监督指导及房产矛盾纠纷调处等工作;社区居民委员会(村民委员会)实施住房租赁自治管理,指导网格员、物管人员开展网格化管理。

(二)关于信息采集、信息共享

通过沟通了解,目前各部门对住房租赁产生的相关信息需求较大,如公安部门需要住房租赁中来蓉人员身份信息,公安、税务、教育、卫计、住房公积金等部门在业务办理中需要住房租赁备案信息等,信息共享是各部门最迫切的管理需求。但之前各部门采集渠道不一、指标标准不一,采集的信息很少能共享共通,因此建议通过成都住房租赁交易服务平台,实施物业管理的小区由物业服务企业网格员实时报送租赁住房和来蓉人员的动态信息,未实施物业管理的老旧院落由社区网格员定期报送租赁住房和来蓉人员的动态信息,房地产中介机构应当将撮合成交的住房租赁信息报送给公安派出所或者社区居民委员会(村民委员会),经网格员核实后通过成都住房租赁交易服务平台报送信息,实现信息采集的闭合管理和核查机制,避免出现漏报、重报、报送标准不一等问题。房管部门定期将住房租赁信息推送至大数据和电子政务部门提供的“政务云”,公安、税务、教育、卫计、住房公积金等部门通过“政务云”查询、提取相关信息,方便来蓉人员办理各类住房租赁相关事项。

(三)关于明确不得出租住房的范围

为发展我市住房租赁市场,规范市场交易秩序,在学习广州等城市先进经验的基础上,根据《商品房屋租赁管理办法》(住建部令 第6号)的相关规定,结合我市实际情况,提出出租的住房应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求,并具备给排水、供电等必要的基本条件。为了加强住房租赁信息发布管理,要求租赁住房出租时,应通过成都住房租赁交易服务平台进行核实。通过核实的编制全市统一的房源信息编码,交易成功网签合同后,可以在线申请住房租赁登记备案,租赁当事人不得通过成都住房租赁交易服务平台对外发布不得出租的房源信息。

(四)关于通过规范订立合同建立稳定租赁关系

按照《合同法》的相关规定,租赁当事人可以自行签订书面合同,但必须满足合同成立的相关条款,根据成都住房租赁交易中易出现的问题或盲点,我们梳理了十点合同内容,供租赁当事人拟定合同参考,制定了全市统一的住房租赁合同指导文本,供租赁当事人使用。为鼓励租赁当事人通过签订长期租赁合同建立稳定的租赁关系,我们学习北京相关规定,提出租赁当事人签订3年以上住房租赁合同,合同登记备案且实际履行的,可以获得相关政策支持。同时为了保护承租人的利益,要求出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,未经承租人同意不得擅自进入出租住房。根据“买卖不破租赁”的原则,要求出租人因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的,不得强制收回住房,保障同等条件下承租人的优先购买权、优先承租权等合法权益。

(五)关于住房租赁登记备案管理

根据“四级体系、服务下沉”原则,锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区及成都高新区将住房租赁登记备案事项进驻街道办事处政务服务中心,部分条件成熟的可将住房租赁登记备案事项进驻社区服务中心,进一步方便来蓉人员办理住房租赁登记备案相关事项。其余各区(市)县政府可根据条件逐步推进住房租赁登记备案事项进驻街道办事处或社区服务中心工作。同时,通过网格员、物业服务人员、中介机构工作人员提示告知租赁当事人履行备案义务,逐步提高我市住房租赁登记备案量。另外,为保障租赁当事人的合法权益,司法行政部门还将建立住房租赁法律援助通道,组织律师事务所等法律服务机构将法律咨询等服务引进社区,为租赁当事人提供住房租赁相关法律服务。

(六)关于规范租金、押金的收取和支付

为了增加市场交易透明度,稳定市场租金增长预期,房管部门要定期发布住房租金水平信息,为住房租赁交易租金提供参考,租赁当事人可参考市场租金水平信息并综合考虑其它因素,确定实际租金价格。在租赁期限内出租人不得单方面提高租金标准,随意变更租金调整频次和租金涨幅。《意见》梳理了租赁当事人在押金方面应当注意的问题,同时明确除按照住房租赁合同约定,出租人不得扣留押金。

(七)关于逐步扩大承租人享受基本公共服务的权利《意见》在学习广州、沈阳、北京等城市先进经验的基础上,结合今年已实施的《四川省人民政府关于认真做好amp;lt;居住证暂行条例amp;gt;贯彻实施工作的通知》等文件精神,提出了本市户籍承租人子女,按照成都市义务教育阶段招生入学政策接受教育,非本市户籍来蓉人员在本市无自有产权住房的,以租赁住房所在地作为**居住地且住房租赁合同登记备案的,其随迁子女按有关规定在居住证所在地接受义务教育;落实了提取住房公积金支付房租的政策,职工租住公共租赁住房的,按照实际房租支出全额提取,租住商品住房的,应根据我市市场租金水平和租住住房面积,确定租房提取额度。《意见》还要求各相关部门结合实际情况,适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施,建立承租人权利清单,扩大承租人享受基本公共服务的权利。

(八)关于鼓励村镇集体经济组织开展规模化住房租赁业务学习深圳的先进经验,为了扩大租赁住房供应,促进村镇集体经济组织增收,《意见》提出农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业的住房租赁企业,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的农村集体建设用地住房完善配套、统一出租、规范管理,并委托专业物业公司提供服务。对处于城市建成区的集体建设用地住房,建议街道办事处(乡、镇人民政府)在建设等部门指导下,通过综合整治提升“城中村”品质,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的“城中村”住房改造成租赁住房对外出租。

(九)关于开展住房租赁企业备案管理

根据住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)等文件要求,在我市开展住房租赁企业备案管理,《意见》结合住房城乡建设部出台的《房地产经纪管理办法》(住建部令 第29号)中关于经纪机构备案管理的相关规定,提出了住房租赁企业备案管理的相关要求,为更好规范住房租赁企业的交易行为,《意见》还提出为备案企业发放成都住房租赁交易服务平台的用户名和密码,提供平台交易服务。

(十)关于明确住房租赁租住标准

《商品房屋租赁管理办法》(住建部令第6号)要求地方政府出台租赁住房的最小出租单位、最低人均租住面积等标准,作为“群租”治理等管理依据。由于我市未出台相关标准,“群租”投诉受理、治理等工作缺乏依据,给基层管理工作带来困难,因此参考住房城乡建设部《住宅设计规范》,借鉴杭州等城市经验,凡我市出租住房的,每个房间居住人数不得超过2人,且居住使用人的人均租住使用面积不得低于4平方米(有法定抚养、扶养、赡养义务关系的除外)。改造现有住房出租的,在征得利害关系人的同意后,改造中不改变现有安防设施,改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米。从而明确了我市现有住房改建出租的最小出租单位、居住人数、最低人均租住使用面积等租住标准,便于基层管理单位能快捷区分“合理合租”与“非法群租”,为下一步开展住房租赁市场检查,严厉打击“非法群租”等违规租赁行为提供依据。

(十一)关于加强住房租赁违规行为监管

目前住房租赁群众投诉较多的是“非法群租”、“住改商”、“住改仓”等违规行为,这些住房租赁违规行为涉及群众的人身财产安全,一旦发生事故,社会影响较大。因此《意见》提出了加强日常巡查建立“非法群租”台账,多部门联合执法开展专项检查,强化租赁住房的物业管理建立规范管理长效机制等措施;对“住改商”、“住改仓”等违规租赁行为主要从规范查处流程、强化综合监管角度提出了长效管理办法;对日常住房租赁违规行为,从发现、核实、整改、处罚等环节梳理规范管理流程,方便基层管理单位操作,明确各参与部门职责,有利于我市住房租赁市场的长期规范管理。

(十二)关于强化各方主体责任

《意见》梳理了出租人、承租人、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业等住房租赁市场各参与方的主体责任义务。如明确了出租人和承租人主动履行住房租赁登记备案和主动申报来蓉人员登记等责任义务;住房租赁企业和中介机构都要通过成都住房租赁交易服务平台核实发布房源信息,不得发布虚假房源信息,并应该按规定办理住房租赁登记备案;物业服务企业要依据物业小区管理规约和物业服务合同的约定加强小区巡查,主动申报住房租赁情况、违法违规租赁行为、安全防火及其他特殊情况,切实履行住房租赁禁止行为的告知、劝阻、制止、报告等义务。

(十三)关于信用信息体系建设

《意见》建议由市发改委牵头负责全市社会信用体系建设;市工商局负责建设成都市公共信用信息系统,对住房租赁相关企业和租赁当事人失信行为进行公示;市房管局负责建设成都市房地产行业信用信息平台,负责对房地产中介机构、住房租赁企业、物业服务企业及租赁当事人的信用信息进行记录。《意见》还梳理了涉及住房租赁相关各方主体信用信息共享、处理流程、公示方式等内容,以便形成守信联合激励和失信联合惩戒机制,让严重失信主体“一处失信、处处受限”。

责任编辑: 梅长苏